Alles über den Mietvertrag

,

Der Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und Vermieter. Es gibt allerlei gültige Formen wie ein Mietvertrag aussehen kann, da es dazu keine gesetzlichen Vorschriften gibt. Daher sind auch mündlich abgeschlossene Mietverträge ohne festgelegte Mietdauer rechtsgültig, bei denen es zu einer Einigung über das zu mietende Objekt und den Mietpreis kommt. Allerdings kann bei dieser Form im Fall einer Auseinandersetzung nicht nachgewiesen werden, welche Konditionen vereinbart wurden.

Empfohlen wird aus diesem Grund ein schriftlicher Mietvertrag, in dem weitere vereinbarte Punkte, wie beispielsweise die Mietzeit schriftlich festgehalten werden. Dieser sollte zum Schutz von Mieter und Vermieter korrekt abgefasst sein. Dabei sollte auch der Vermieter einige Punkte beachten.

Erst nach schriftlichem Abschluss folgt der Einzug:

Auch wenn sich Mieter und Vermieter bei der Besichtigung sehr sympathisch finden und einig über alle wichtigen Rahmenbedingungen sind, sollte der Mietvertrag schon vor der Schlüsselübergabe schriftlich abgeschlossen werden. Es ist schon ein Mietverhältnis entstanden, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung überlässt und dafür Miete erhält. Bei einem mündlichen Vertrag sind zwar alle abgesprochenen Bedingungen bindend, aber die Absprachen lassen sich rückwirkend nicht mehr beweisen. Im Zweifelsfall treten dann die Regelungen des Obligationenrechts in Kraft, der Mieter ist in einem solchen Fall dann auch nicht mehr verpflichtet die Nebenkosten selber zu tragen.

Um folgende Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden sollte eben noch vor dem Einzug ein schriftlicher Mietvertrag vom Mieter unterschrieben werden. So werden wichtige Bedingungen bezüglich Themen wie Renovierung, Kaution oder Nebenkosten nachweislich festgehalten. Aber auch bei der Auswahl des schriftlichen Vertrages, hat der Vermieter auf einige Punkte zu achten.

Denn bereits vorgefertigte Formulare zu verwenden erscheint besonders für unerfahrene Vermieter auf den ersten Blick praktisch, kann aber auch negative Folgen tragen. Denn ein entscheidender Nachteil sind alte Klauseln der veralteten Formularen, die nach der aktuellen Rechtsprechung ihre Wirksamkeit verloren haben. Wer keinen aktuellen Vertrag verwendet, sollte damit rechnen dass die Rechtsprechung zu Gunsten des Mieters entscheidet.

Diese Punkte müssen in den Mietvertrag:

Daten des Mieters/ der Mieter:
Alle Personen, die in den Haushalt einziehen werden, müssen namentlich im Mietvertrag erwähnt werden. Diejenigen unter den Personen, die als Mieter auftreten, müssen neben ihrem Namen auch ihr Geburtsdatum, den Geburtsort und die Nummer des Personalausweises angeben, sowie den Mietvertrag unterschreiben.

Über den Vermieter:
Der Vermieter hat neben seinem eigenen, vollständigen Namen, auch die komplette Anschrift im Mietvertrag aufzuführen. Das gilt auch, wenn mehrere Personen in der Funktion des Vermieters auftreten, alle müssen ihre Daten in das Formular mit aufnehmen und am Ende den Vertrag unterschreiben.

Über das Mietobjekt:
Auch die Daten über das zu mietende Objekt müssen aufgeführt werden. Das betrifft die genaue Anschrift und der Wohnung oder des Hauses und die genaue Lage der Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses. Für die Transparenz bezüglich der Miete sind die Kosten genau zu benennen. Die Kaltmiete und die Nebenkosten müssen dafür klar aufgeschlüsselt werden. Auch die Räume, die der Mieter neben dem eigentlichen Wohnraum benutzen darf, müssen explizit genannt werden. Das bezieht sich unter anderem auf Waschräume, Dachböden, Gärten oder Kellerabteile. Im Mietvertrag ist auch die Pflicht des Mieters Schönheitsreparaturen durchzuführen, anzugeben. Hier müssen allerdings aktuelle Fristen und Zeitangaben festgehalten werden, worauf besonders bei alten Verträgen zu achten ist. Ist das Formular veraltet, dann wird die Verpflichtung ungültig.

Über das Mietverhältnis:
Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverhältnissen. Deswegen sind besonders die Angaben über die Mietdauer wichtig.

Der unbefristete Mietvertrag:

Diese Vertragsform ist die gängigste Variante der Mietverträge. Das Mietverhältnis besteht für eine unbestimmte Dauer, ohne dass vorher ein zeitliches Ende festgelegt wurde. Es ist allerdings auch beiden Parteien möglich, das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre auszuschließen. Der Mieter erhält bei einem unbefristeten Mietvertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Vermieter allerdings je nach Dauer des Mietverhältnisses erhält eine Kündigungsfrist zwischen drei und neun Monaten. Die vorgeschriebene Kanzelzeit von drei Tagen bedeutet, dass die schriftliche Kündigung dem anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zukommen muss, damit ab dem Zeitpunkt die Kündigungsfrist greift.

Für den Vermieter liegt der größte Nachteil eines unbefristeten Mietverhältnisses darin, dass er von seinem Kündigungsrecht nur mit gesetzlich festgelegten Begründungen Gebrauch machen kann. Diese Begründungen beziehen sich zum einen auf Verfehlungen von der Seite des Mieters, oder insbesondere eine Kündigung aus Eigenbedarf. Dieser Eigenbedarf muss nachgewiesen werden und muss auch noch nach dem Auszug des Mieters Bestand haben, also nach Ablauf der Kündigungsfrist. Ist dies nicht der Fall, steht dem Mieter Schadensersatz zu.

Der befristete Mietvertrag:

Das Gegenteil zum zeitlich unbefristeten Mietvertrag stellt der befristete Mietvertrag dar, auch Zeitmietvertrag genannt. Hier ist das Ende des Mietverhältnisses schon im Vorhinein zum Vertragsabschluss festgelegt und in den Mietvertrag aufgenommen worden. Diese Art des Mietverhältnisses empfiehlt sich für Vermieter, die mit Sicherheit einmal selber die vermietete Wohnung oder das Haus nutzen und bewohnen wollen, oder wenn größere Sanierungsarbeiten in Planung sind. Hier ist ebenso die außerordentliche Kündigung erlaubt.

Über die Mietanpassung:

Nachdem bei beiden Arten der Mietverträge und die Dauer der Mietverhältnisse eingegangen wurde, beziehen sich der Index- und der Staffelmietvertrag auf die Höhe der Miete.

Der Indexmietvertrag:

In welchem Umfang die Miete künftig angepasst und erhöht werden soll, wird in einem sogenannten Indexmietvertrag festgelegt. Dabei ist es allerdings für den Vermieter Pflicht, eine Gegenüberstellung der damaligen und der aktuellen Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte der Schweiz aufzustellen, die regelmäßig veröffentlicht werden.
Daraus bietet sich für den Vermieter ein bestimmter Vorteil. Mit dieser Variante kann er klar definierte Grundlagen zur Mietpreisänderung nutzen, ohne dass sich der Mieter dagegen wehren kann. Allerdings können in diesem Fall keine Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden.

Der Staffelmietvertrag:

In einem Staffelmietvertrag wird ein Prozentsatz festgelegt, um den die Miete jedes Jahr steigen darf. Generell darf sie allerdings nicht höher als maximal 20% der örtlichen Vergleichsmiete betragen, worauf vor Vertragsabschluss geachtet werden sollte. Auch bei dieser Art des Mietvertrages sind Mieterhöhungen nach Renovierungsarbeiten nicht erlaubt.

Obligatorische Punkte, die aufgenommen werden können:

Regelungen bezüglich der Haustierhaltung sollten, müssen aber nicht erwähnt werden. Die Haustierhaltung kann verboten, oder mit Einwilligung des Vermieters erlaubt werden. Sind keine Bestimmungen im Vertrag aufgeführt, ist die Haustierhaltung erlaubt. Achtung: Die Haltung von Kleintieren (Meerschweinchen, Hamstern,…) ist immer erlaubt, unabhängig von dem, was im Mietvertrag steht.

Auch wenn der Vermieter eine Kaution verlangt, muss die Höhe der Zahlung im Mietvertrag unbedingt aufgeführt werden.

Allgemeine Tipps für den Mietvertrag:

Jeder Vermieter wünscht sich, einen zuverlässigen und vor allem zahlungsfähigen Mieter zu bekommen. Dafür ist es notwendig, im Vorfeld bereits so viele Informationen wie möglich über ihn zu erhalten.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gehört zu einer wichtigen Information, die über den zukünftigen Mieter vorliegen sollte. Diese Bescheinigung wird vom vorherigen Mieter ausgestellt und belegt, dass der Mieter mit keinen seinen Mietzahlungen im Rückstand ist. Verweigert der Mieter diese Bescheinigung, kann der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter entweder nicht solvent ist oder Mietminderungen vorgenommen hat, auch wenn es tatsächlich unklar bleibt, ob die Annahme berechtigt ist oder nicht.

Eine weitere Möglichkeit wichtige Informationen über den potentiellen Mieter zu bekommen, ist den Wohnungsbewerbern einen Fragebogen vorzulegen. Dort dürfen aber tatsächlich nur relevante Fragen gestellt werden. Das betrifft den Beruf, den Arbeitgeber und das Einkommen, denn diese sind für das spätere zustande kommende Mietverhältnis von Belang. In dem Sinne ist es auch erlaubt, nach einer laufenden Privatinsolvenz zu fragen.
Macht der Vermieter bei diesem Fragebogen falsche Angaben, dann stellt das einen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Eine Selbstauskunft über den jeweiligen Mieter sollte nicht im Zusammenhang mit dem Mietvertrag eingeholt werden. Sie sollte dann gesondert als Anhang zum Mietvertrag beigelegt werden.

Viele Vermieter interessieren sich auch oft vor dem Abschluss des Mietvertrages an einer Schufa-Auskunft der Wohnungsbewerber, da diese Auskunft über die Zahlungsmoral gibt. Diese Auskunft darf allerdings nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis des betroffenen Bewerbers eingeholt werden.

Der Vermieterfreundliche Mietvertrag:

Soll der eigens aufgesetzte Mietvertrag den Interessen des Vermieters gerecht werden, dann ist es unbedingt notwendig sich an die gesetzlichen Vorschriften zu halten. Andernfalls kann es zu Streitigkeiten kommen, sofern der Mieter sich über seine Rechte informiert hat.

Sind juristische Kenntnisse über diesen Bereich nicht ausreichend zur Verfügung, kann die Hilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts genutzt werden, oder ein veröffentlichter Formularvertrag vom Haus- und Grundbesitzerverein. Allerdings ist im letzten Fall unbedingt zu beachten, dass sich besonders online verschiedene Organisationen nur als Fachleute ausgeben und nicht zu empfehlen sind.

Sollten in diesem Bereich Zweifel bestehen, empfiehlt es sich einen Makler mit der Aufgabe zu betreuen, der sich um die Mietersuche, die Bonitätsprüfung und einen ausgefeilten Mietvertrag kümmert.

MerkenMerken

MerkenMerkenMerkenMerken