Start Allgemein Ein Eigenheim kaufen ist erst der zweite Schritt

Ein Eigenheim kaufen ist erst der zweite Schritt

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Zuerst braucht es eine gründliche Eigenkapital-Kalkulation

Beim Kauf eines Eigenheims gelten heutzutage strengere Regeln. Man muss sich vor allem über die benötigte Höhe des Eigenkapitals informieren, um die besten Chancen auf seinen Wohntraum zu haben. Denn ein Eigenheim finanzieren zu können, bedeutet erst durchzurechnen, ehe gekauft wird.

Allen Hauseigentümern und auch für diejenigen, die es noch werden wollen, gibt der niedrige Hypothekarzins Grund zur Freude. Zwar sind Zinsprognosen nicht einfach zu bestimmen, aber laut einiger Experten könnten die Zinsen auch noch in den kommenden Jahren sehr tief bleiben. Und das zugunsten aller, die von einem attraktiven, eigenen Haus oder einer hübschen Eigentumswohnung träumen, denn das zukünftige Eigenheim zu finanzieren war selten so attraktiv wie zurzeit. Vielleicht können bei derart tiefen Zinsen sogar luxuriöse Extras wie ein eigener Pool mitbedacht werden.

Solide rechnen

Es gelten allerdings strenge Auflagen, da Behörden, wie die Schweizerische Nationalbank SNB vor Überhitzungstendenzen auf dem Schweizer Hypotheken- und Immobilienmarkt warnen. In den meisten Gemeinden ist der Kauf eines Eigenheims im Vergleich günstiger als die Miete einer Wohnung. Die Nutzungskosten einer Immobilie werden dabei anhand der aktuellen Hypothekarzinsen berechnet, also beispielsweise bekommt man eine 10-jährige Festhypothek zu 1,4 oder 1,5 Prozent. Allerdings muss der Schuldner bei der Bank ein hohes Einkommen nachweisen können, um den gewünschten Hypothekarkredit zu erhalten. Denn auch bei einem theoretischen Zins von 5 Prozent muss die finanzielle Tragbarkeit des Kredits nachgewiesen sein.

Das bedeutet für die Finanzierung eines Eigenheims: regelmässige Kosten für Zinsen bei 5 Prozent gerechnet, sowie Amortisationen und Nebenkosten, die nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Deswegen liegt der eigene Haus- oder Wohnungskauf für einen grossen Teil des Mittelstandes vollkommen ausser Reichweite, nämlich überall dort, wo die Immobilienpreise relativ weit oben liegen, wie in Zürich oder rund um den Genfersee. Interessenten müssen sich dann entweder ein günstigeres Haus suchen, oder in einen anderen Kanton ziehen.

Wie viel Eigenkapital fürs Eigenheim?

Das Eigenkapital bildet besonders für junge Familien eine hohe Hürde, denn 20 Prozent sind das Minimum, was an eigenen Mitteln für den Kauf eingebracht werden muss. Davon muss wiederum die Hälfte “echtes” Eigenkapital ausmachen, also Spargeld, Wertschriften, Guthaben der 3. Säule usw. Früher konnte unter Umständen der gesamte Anteil eigener Mittel über Pensionskassenguthaben gedeckt werden. Heute dürfen allerdings nur noch 10 Prozent des Kaufpreises über einen Vorbezug oder eine Verpfändung von Mitteln der 2. Säule erfolgen.

Bei der Einschätzung von Kaufobjekten agieren Banken und Darlehensgeber sehr konservativ. Ehemals war meist noch der Kaufpreis die Basis der Finanzierung, heute liegen Bankschätzungen dagegen öfters niedriger. In Bezug auf Eigenheim-Finanzierung handeln Banken generell vorsichtig. Bei bestimmten, meist grösseren Hausprojekten hatten eine Zeit lang manche Finanzierungspartner gar keine Offerten mehr eingereicht. Allerdings sind solche extremen Reaktionen derzeit nicht festzustellen.

Doch Vorsicht ist geboten, denn der Markt für Eigenheime ist aktuell sehr stark von den Banken und Finanzierung geprägt. Das geht teilweise sogar so weit, dass die Marktpreise den Schätzwerten der Banken entsprechen. Deswegen muss man ein Stück weit verstehen können, nach welchen Methoden die Banken vorgehen und auf welchen Methoden Schätzungen beruhen, ehe ein eigenes Haus finanziert werden soll. Im Normalfall wird von der Bank oder dem zuständigen Credit Officer aufgrund von Merkmalen wie Lage, Grösse, Zimmerzahl, Baujahr, etc. über ein Computerprogramm eine Bewertung aufgestellt.

Wer diese Voraussetzungen für eine Hypothek erfüllt, auf den kommt eine weitere Entscheidung zu: die Wahl der richtigen Hypothek. Auch der Finanzierungsanbieter für ein Haus oder eine Wohnung muss wohlüberlegt ausgewählt werden. In Bezug auf Hypothekarprodukte sind heute sowohl Libor- als auch Festhypotheken sehr günstig. Auch Prognosen sprechen dafür, dass langfristige Festhypotheken auch in nächster Zeit zu attraktiven Konditionen erhältlich sind. Doch auch trotz der tiefen Zinsen unterbreiten nicht alle Banken oder sonstige Anbieter gute Angebote. Da der Hypothekenmarkt immer noch umkämpft ist, lohnt es sich aus Kundensicht, den Markt vorerst zu vergleichen und im Auge zu behalten. Es zahlt sich auch bei einfachen Anschlussfinanzierungen aus, also der Verlängerung bestehender Hypotheken, Offerten bei der Konkurrenz einzuholen, anstatt blind das erstbeste Haus-Angebot zu akzeptieren.

Vergleichen heisst die Devise

Es kann in der Praxis vorkommen, dass für das gleiche Objekt und den gleichen Kunden Zinsunterschiede zwischen einem halben und einem Prozent vorkommen. Das resultiert daraus, dass einzelne Institute einer anderen Geschäftspolitik nachgehen, ihr Wachstum im Blick haben oder grundsätzlich zu einer anderen Beurteilung der Risiken bei Krediten kommen.

Dabei bieten besonders Online-Anbieter ein gutes Beispiel zur Illustration. Denn genauso wie der Kauf von Wertschriften übers Internet weniger für Kunden kostet, haben Online-Anbieter auch bei Hypotheken eine andere Kostenstruktur. Viele Abläufe sind bei einer Online-Hypothek sehr effizient, denn der Kunde verfasst die Informationen zu seinem Dossier und seiner Liegenschaft selbst, der Prozess läuft teilweise ganz automatisch. Daher geben bei einer Online-Hypothek die meisten Anbieter einen Preisabschlag an ihre Kunden weiter. Der Vertrieb übers Internet wird noch weiter zunehmen, wovon inzwischen bereits viele Fachleute ausgehen.

Diese Risiken wollen bei einem Haustraum bedacht sein

Ein Fallstrick für jedermann ist das Gesetz der Natur – nicht alles im Leben lässt sich planen. Arbeitsverlust, Scheidung, veränderter Gesundheitszustand: all diese Dinge werfen ein Leben komplett um. Hat man vor diesem Hintergrund eine Vollfinanzierung zu tragen, zieht ein finanzieller Engpass ein Problem direkt in eine Spirale von Stressfaktoren.

Auch vor einer Selbstüberschätzung will gewarnt sein. Ein hoher Lebensstandard lässt eine oftmals übereilte Entscheidung treffen, anstatt den wirklichen Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu hinterfragen. Auch sollte man finanziell komplett und locker auf eigenen Beinen stehen. Jeder Schritt einer Eigenheim-Finanzierung ist nur dann im Gleichgewicht, wenn er in Ruhe und mit Bedacht gemacht wurde. Daher Augen auf beim Hauskauf!

Marktpreisschwankungen haben ebenso ihre Tücken. Sinkt der Preis des Eigenheims unerwartet und enorm, muss eventuell sogar frühzeitig verkauft werden, und das mit nur schwer verkraftbaren Einbussen. Diese Situation soll nur böser Albtraum bleiben, und sollte in jedem Fall durch bedachtes Handeln vermieden werden.

Ein weiterer kleiner, aber feiner Punkt ist die Zinsbindung bei einer Vollfinanzierung. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann einen eine Zinssteigerung den Boden unter den Füssen wegziehen. Zu diesem Zeitpunkt wird relativ wenig getilgt worden sein, und damit steigt die Belastung als eine hohe Folgerate bei der Anschlussfinanzierung in schwindelerregende Höhen.

Fazit

Vorbereitung, eine solide Kalkulation und informierte Entscheidungen helfen, alle Risiken auf das sicherste Mass zu reduzieren. Beachtet man alle Punkte und ist man vorsichtig, dann steht einem Haus- oder Wohnungskauf nichts mehr entgegen. Eine Mischung aus Bauchgefühl, Expertise und Marktkenntnis sollte zu einem zufriedenstellenden Ergebnis führen.

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