Rechte und Pflichten für den Vermieter – Checkliste

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Oft wird beschlossen, die eigene Wohnung, die als Anlagealternative gekauft wurde oder derzeit nicht selbst bewohnt wird, weiter zu vermieten. Doch bevor das durchgeführt wird, sollte den Besitzern bewusst sein, was es für Folgen hat, den Mietvertrag zu unterschreiben. Denn als Vermieter hat man einige Pflichten zu erfüllen und muss sicher seiner Vermieterrechte umso besser bewusst sein.

Wer die eigene Wohnung als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer vermieten will, der hat dafür auch einen gültigen Mietvertrag mit den Mietern abzuschließen. Dabei wird nicht vorgeschrieben welche Form der Vertrag haben muss. Er kann vollkommen formlos, im Prinzip auch ganz einfach mündlich abgeschlossen werden. Sinnvoll und jedem zu empfehlen ist in jedem Fall allerdings ein schriftlich abgeschlossener Vertrag. Denn in diesem kann jeder Sachverhalt des Mietverhältnisses und der Mietsache klar geregelt werden. Außerdem ist das Mietrecht komplex und daher von Vorteil wenn alle Bestandteile schriftlich festgehalten werden. Mustervorlagen für Mietverträge werden von vielen Organisationen angeboten, es lohnt sich verschiedene Vorlagen miteinander zu vergleichen und den passenden für das eigene Objekt herauszusuchen. Ebenso lohnt es sich ein paar Franken für einer gute Vorlage auszugeben, denn dann spart man sich selbst viel Zeit und Ärger falls es in Zukunft einmal zu Unstimmigkeiten oder Schwierigkeiten kommen sollte.

Durch den Vertrag entstehen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter Rechte und Pflichten, bezogen auf den Vermieter sind das die sogenannten Vermieterrechte und Vermieterpflichten.

Fünf Hauptpflichten für den Vermieter

  1. Der Vermieter muss das Mietobjekt für den Mieter zur Verfügung stellen. In der Regel geschieht das an dem Tag, der vertraglich als der Tag des Mietbeginns aufgeführt ist. Da werden alle benötigten Haus- und Wohnungsschlüssel an den Mieter ausgehändigt, wodurch dann das Hausrecht auch ab diesem Tag an den Mieter oder die Mieterin übergeht.
  2. Der Vermieter hat zudem die Pflicht, das Mietobjekt in dem Zustand und so zu vermieten, wie es der Mieter gemietet hat. Das bedeutet auch die Schäden, die in der Zwischenzeit entstanden sind, vom Vermieter beseitigt werden müssen. Ausgenommen sind dabei Modernisierungsarbeiten, Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen.
  3. Der Vermieter hat während der Heizperiode (vom 1. Oktober bis zum 30. April im folgenden Jahr) festzustellen, ob die Heizung auch einwandfrei funktioniert. Das bedeutet, dass der Mieter oder die Mieterin während der gesamten Heizperiode auf 20 Grad beheizen kann.
  4. Der Vermieter hat es dem Mieter oder der Mieterin zu gestatten, die Wohnung auch mit engen Familienangehörigen zu teilen. Dazu zählen Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und auch Kinder, allerdings nur solange das Mietobjekt nicht überbelegt wird. Alle Details dazu werden im Mietvertrag geregelt.
  5. Als Vermieter muss man es dem Mieter oder der Mieterin auch erlauben, die Wohnung an Dritte unterzuvermieten. Das allerdings nur, wenn dafür auch ein berechtigtes Interesse vorliegt, wie beispielsweise ein Arbeitseinsatz im Ausland. Der Vermieter hat dementsprechend auch das Recht zu wissen, wer die Untermieterin oder der Untermieter ist.

Fünf Hauptrechte für den Vermieter

  1. Es steht dem Vermieter zu, den Mietzins zu erhöhen. Das geht allerdings nur, wenn die Gründe für die Erhöhung auch nachvollziehbar erklärt werden können. Das tendenziell mieterfreundliche Mietrecht sieht ausserdem recht enge Vorgaben und klare Fristen für die Mietzinserhöhungen vor.
  2. Als Vermieter dürfen Sie alle Betriebskosten – ausgenommen die Kosten für die Verwaltung – der Mieterin oder dem Mieter in Rechnung stellen. Zusammen mit der Rechnung muss dem Mieter oder der Mieterin eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt werden und Wie müssen allenfalls auch die gesamten Ausgaben belegen.
  3. Der Vermieter hat das Recht, dem Mieter vertraglich den Missbrauch der Wohnung zu verbieten. Dazu muss beispielsweise festgelegt werden, dass sie oder er das Objekt nicht gewerblich nutzen darf, sofern die Kundenbesuche die Anwohner und Nachbarn belästigen würde.
  4. Sie haben als Vermieter das Recht, die Wohnung auch ohne den Mieter oder die Mieterin zu betreten, allerdings nur wenn sie oder er auch damit einverstanden ist. Das betrifft zum Beispiel Notfällt, wie Wasserrohrbrüche, dringend anfallende Reparaturen oder Besichtigungen mit Nachmietern, beziehungsweise Kaufinteressenten.
  5. Sie haben als Vermieter auch das Recht den Mietvertrag aufzulösen, sobald Sie die Wohnung für sich oder für ein Familienmitglied brauchen, also für den Eigenbedarf. Dafür müssen allerdings die vorher festgelegten Vorgaben und Fristen im Mietrecht und Vertrag beachtet werden. Tritt der Fall auf, dass die Mieterin oder der Mieter wiederholte Male den Hausfrieden gestört oder die Miete nicht bezahlt hat, kann ihm oder ihr auch fristlos gekündigt werden.

Nebenpflichten für den Vermieter

  • Den Vermieter trifft eine Auskunftspflicht. Wurde mit dem bisherigen Mieter oder der Mieterin ein Rückgabeprotokoll für das bisherige Mietverhältnis erstellt, dann kann der neue Mieter oder die Mieterin mit Recht die Aushändigung des Protokolls zu verlangen.
  • Ebenso gibt es eine Prüfungspflicht. Das bedeutet, der Vermieter hat bei der Rückgabe des Mietobjekts die Pflicht, den Zustand der Wohnung zu überprüfen und die Mängel dem Mieter zu melden.
  • Auch eine Informationspflicht gilt für den Vermieter. Nach Verlangen des Mieters oder der Mieterin hat der Vermieter die Pflicht, ihm Einsicht in die Belege über Betriebskosten (Heizung, Wasser, etc.) sowie der öffentlichen Abgaben zu ermöglichen.
  • Zuletzt gibt es für den Vermieter die Pflicht, alle Lasten und öffentliche Abgaben zu tragen, die mit der vermieteten Wohnung zusammenhängen. Das betrifft beispielsweise Grundsteuern und Gebäudeversicherungsbeiträge. Allerdings kann dieser Grundsatz im Vertrag angepasst werden.

Mögliche Probleme

  • Wird das Mietobjekt vom Vermieter gar nicht oder mit Verspätung übergeben, so hat der Mieter das Recht, dem Vermieter eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung vorzugeben.
  • Wird auch nach dieser neuen Frist die Mietsache nicht übergeben, hat der Mieter drei mögliche Optionen: er kann am Mietvertrag festhalten und auf Ersatz des Verzugsschadens klagen oder er kann auf den Mietvertrag verzichten und auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung klagen. Zuletzt kann er schlichtweg auf den Mietvertrag verzichten und zurücktreten.
  • Wenn bei der Übernahme des Mietobjekts erhebliche Mängel beststehen, dann darf der Mieter sowohl am Mietvertrag festhalten und auf Ersatz des Verzugsschadens klagen oder aber auf den Mietvertrag verzichten und einfach zurücktreten.
  • Sind diese Mängel allerdings nicht erheblich, wenn sie also die Tauglichkeit der Wohnung nicht übermässig beeinträchtigen, dann kann der Mieter oder die Mieterin entweder auf Mängelbeseitigung, auf Herabsetzung des Mietzins und bei Verschulden des Vermieters auf Schadensersatz klagen.
  • Entstehen diese Mängel erst während des Mietverhältnisses oder übernimmt der Mieter oder die Mieterin die Wohnung trotz der Schäden, so hat er oder sie ebenfalls das Recht auf Mängelbeseitigung, die Herabsetzung des Mietzinses und bei Verschuldung des Vermieters auf Schadensersatz zu klagen.