Stressfreie Wohnungsrückgabe

Nach einigen Jahren zur Miete in einer Immobilie sind immer auch einige verbliebene Gebrauchsspuren zu sehen. Meistens wird dringend frische Farben an den Wänden gebraucht oder die Böden müssten mal erneuert werden. Doch wer muss diese Arbeiten zahlen? Der Streit um die Wohnungsrückgabe scheint ein mietrechtlicher Dauerbrenner zu sein. Doch wer die Spielregeln kennt und sich an sie hält, der kann Konflikte durchaus vermeiden.

Befindet man sich erst mal im Stress mit der Zügelfirma und der Planung des Umzugs, will man sich erst recht nicht noch zusätzlich mit den Spielregeln der Wohnungsrückgabe befassen. Die Zeit wird vollkommen von den Helfern und dem Personal der Zügelfirma in Anspruch genommen und am Tag der Wohnungsübergabe scheint die Zeit an allen Fronten knapp. Doch zusätzlicher Stress würde das Chaos nur noch mehr Chaos in den Ablauf bringen, der sich leicht vermeiden lässt, wenn alle Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten im Bilde sind. Daher lohnt es sich besonders für die Mieter, wenn sie schon rechtzeitig im Vorhinein alles Organisatorische regeln und den exakten Termin der Wohnungsübergabe, den Ablauf sowie die Bereitschaft eines Zügelwagens sorgfältig geplant haben.

Zustand bei der Wohnungsrückgabe – wie war es vorher?

Es gilt im Allgemeinen die Regel, dass der Mieter oder die Mieterin die Wohnung in demselben Zustand zurückgibt, wie sie übernommen wurde, allerdings auch abzüglich normaler Abnutzungserscheinungen. Dabei muss auch der Innenausbau in der Regel dem ursprünglichen Zustand entsprechen. Daher gilt es vor der Übergabe alle anfallende Reparaturen vorzunehmen und beispielsweise Bohrlöcher fachmännisch ausbessern zu lassen. Auch kleine Details wie Glühbirnen oder übernommene Zahngläser müssen ersetzt werden.

Der Rückgang zum Ursprungszustand gilt vor allem, wenn der Mieter selbst zum Pinsel gegriffen hat oder den Hammer hat schwingen lassen, die Wohnung muss vor der Wohnungsrückgabe in jedem Fall wieder so hergerichtet werden, wie sie ursprünglich übernommen wurde. Das bedeutet rechtzeitig selbst errichtete Trennwände zu entfernen, sofern nicht der Vermieter solchen Änderungen auch auf Dauer ausdrücklich und insbesondere schriftlich zugestimmt hat. Viele Mieter mögen knallige Farben und streichen ihre Zimmer in auffallendem orange, gelb oder auch lila – keinesfalls treffen diese Vorlieben jedermanns Geschmack. Daher muss auch in dieser Hinsicht der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden, oder eben die möglichen finanziellen Folgekosten übernommen werden.

Wer sich mit den Anweisungen der oft genannten Lebensdauertabelle nicht im Detail auskennt und verunsichert ist, der kann sich ganz einfach Hilfe holen. Thematisch geschulte Fachleute oder entsprechende Experten werden oft vom Hauseigentümer oder aber auch vom Mieterverband vermittelt, die über ausreichende Kontakte verfügen. Mit dem Rat eines Experten kann der Vorgang einer Wohnungsrückgabe mit hohen Chancen reibungslos verlaufen und ohne Stress schnell und reibungslos abgeschlossen werden. Denn diese Fachleute wissen meistens genauer als Laien darüber Bescheid, was noch in die Kategorie der “normalen” Abnutzungserscheinungen fällt und was schon als “übermässige” Abnutzung der Wohnung bezeichnet wird. Denn für die Mieter ist es immer essentiell vorher schon zu wissen, für welche Schäden sie nicht belangt werden können. In Kürze die wichtigsten Grundsätze für die Wohnungsrückgabe:

  • Mängel, die schon vor dem Einzug vorhanden gewesen sind und vorsorglich protokolliert wurden, machen den Mieter nicht haftbar.
  • Im Mietzins sind Mängel einer normalen Abnutzung inbegriffen, beispielsweise der verbliebene leichte Farbschatten eines Bilderrahmens an einer weissen Wand, die Abdrücke von Möbeln auf dem Teppich oder vergilbte Tapeten.
  • Für Kratzer oder ein Hick im Lavabo oder den Chromstahlabdeckungen verlangen Verwaltungen häufig eine Entschädigung durch den entstandenen Minderwert.

Die Lebensdauertabelle

In einer Lebensdauertabelle werden Richtwerte aufgeführt, wie lange bestimmte Materialien oder Baubestand der Wohnung halten sollen. Denn vielen uninformierten Mietern ist es nicht bewusst, dass eine weiss gestrichene Tapete ebenso wie ein Wandanstrich mit Dispersionsfarbe nach der Lebensdauertabelle bereits nach acht Jahren abgelaufen ist. Das bedeutet, dass es dem ausziehenden Mieter bei der Wohnungsrückgabe nicht in Rechnung gestellt werden kann, wenn nach acht Jahren die Tapete neu gestrichen werden muss. Vor dem Ablauf dieser Frist reduziert sich der allfallende Kostenbeitrag in diesem Fall um einen Achtel pro Jahr. Beläuft die Frist um 10 Jahre, dann beträgt der Kostenbeitrag ein Zehntel und so weiter. Streitfälle um die Lebensdauer gibt es derzeit nicht mehr, da der Hauseigentümer- und Mieterverband sich auf eine paritätische Lebensdauertabelle geeinigt hat, die auf der Website der Verbände gefunden werden kann.

Das gilt allerdings nicht für Schadensersatzforderungen, da hier die Thematik öfter recht komplex wird. Als Beispiel kann dafür solides und standfestes Klötzliparkett gelten, das 40 Jahre halten soll. So verhält sich die Kostenverteilung je nach Schaden und Abnutzung:

  • Wenn das Parkett schon nach 10 Jahren ersetzt werden muss, dann hat der Mieter drei Viertel der anfallenden Kosten zu übernehmen.
  • Sind die Abnutzungen durch einfaches Abschleifen und Versiegeln zu beheben, dann fallen keine Kosten für den Mieter an, da dafür die Lebensdauer 10 Jahre beträgt.
  • Muss ein zusätzlich ein Teil des Parketts ersetzt werden, hat der Mieter die gesamten Kosten für die Reparatur zu zahlen, denn dadurch verändert sich die Gesamtlebensdauer nicht.
  • Sind die Schäden so gravierend und die Abschleifungen so massiv, dass gemäss der Lebensdauertabelle nicht sechs Mal sondern bloss noch vier Mal abgeschliffen werden kann, dann hat der Mieter einen zusätzlichen Mindestwert für die verkürzte Lebensdauer zu bezahlen.

Auch bezüglich dieser Themen lohnt sich sowohl für Mieter als auch für den Vermieter der Rat eines Wohnungsexperten.

Reinigung der Wohnung

Da der erste Eindruck am meisten zählt, lohnt es sich bei der Wohnungsrückgabe die Wohnung und alle dazugehörigen Nebenräume einwandfrei gereinigt zu übergeben. In der Regel wird nur verlangt, dass die Wohnung “besenrein” ist, also dass Schmutz, Spinnenweben und alles was leicht zu reinigen und wegzuwischen ist, vorgängig entfernt wird.

Wer diese Arbeit nicht selber übernehmen will und einem Putzinstitut anvertraut, der sollte sich rechtzeitig darum kümmern und im Vorhinein schon einen Kostenvoranschlag und eine Abnahmegarantie vom Unternehmen verlangen. Es ist allerdings nicht zulässig, dass der Vermieter in jedem Fall auf die Beauftragung eines Putzinstituts besteht- sofern das nicht vorher vertraglich festgehalten wurde. Eine gute Haftpflichtversicherung kann am Tag des Auszugs einiges Wert sein, denn die Versicherungen greifen bei finanziellen Forderungen gegenüber dem Mieter direkt ein. Dabei sollte allerdings keineswegs vorschnell gehandelt werden und auch auf das Kleingedruckte in der Versicherungspolice geachtet werden. Ebenso sollten Selbstbehalte berücksichtigt werden, da die grundsätzlich für jeden Einzelschaden zu bezahlen sind. Sie werden aber aus Kulanz entweder nur einmalig oder einmal pro Zimmer belastet und entfallen nach mehrjähriger Schadenfreiheit ganz.

Protokoll der Wohnungsrückgabe

Ebenso wie beim Einzug können sich die Parteien auch beim Auszug, beziehungsweise der Wohnungsrückgabe auf ein Protokoll einigen. Damit kann korrekt die Bestandsaufnahme zusammengefasst werden. Alles was in Ordnung ist und der normalen Abnutzung entspricht kann als solches oder auch gar nicht protokolliert werden. Aber wichtig ist alle anfallenden Mängel präzise und ausführlich ins Protokoll aufzunehmen. Erkennt der Mieter die aufgeführten Mängel mit seiner Unterschrift an, dann ist er direkt schadensersatzpflichtig. In diesem Fall ist es das Beste wenn sich die beiden Parteien noch vor Ort und Stelle über die Kostenaufteilung einigen. Häufig beruft sich die Mieterseite allerdings darauf, dass sie das Protokoll nicht unterschreiben müsse, wenn man nicht mit den Mängeln und der Kostenfolge einverstanden ist. Es kann im Zweifelsfall auch nach hinten losgehen, die Unterschrift zu verweigern. Werden Beweisaufnahmen und Expertisen in Auftrag gegeben, kann das den Mieter teuer zu stehen kommen.

Ist bereits im Vorhinein klar, dass Diskussionen um Schäden und Kostenfolgen entstehen werden, dann lohnt es sich direkt einen Experten für die Wohnungsrückgabe beizuziehen. Stellt der Vermieter nachträglich noch Schäden fest, die ihm bei der Rückgabe nicht aufgefallen sind, so muss er allfällige Schadenersatzforderungen bereits innerhalb zwei bis drei Tage seit der Entdeckung vorbringen. Andernfalls verwirken seine Rechte gegenüber dem Mieter.