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Hausverkauf mit Maklerhilfe – weniger Stress und Kosten

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Ein Makler kann dabei helfen, die Immobilie zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen. Dabei muss man als Hausbesitzer allerdings den richtigen Makler finden, was gar keine einfache Aufgabe zu sein scheint. Besonders hilfreich sind Makler, die sich in der Umgebung auskennen, und mit denen man einen schriftlichen Vertrag abschliesst. 

Wege, den richtigen Makler zu finden

Als erstes sollte der beauftragte Makler unbedingt aus der Region kommen. Denn diese sind gut mit dem lokalen Markt vertraut, kennen die üblichen Preise und haben bereits einige Kontakte zu interessierten Käufern. Einen Makler findet man beispielsweise auch in der Lokalzeitung. Dabei kann man sich an der Kategorie orientieren, unter der der jeweilige Makler Häuser in der Zeitung ausschreibt. Diese sollten derselben Kategorie entsprechen, die auch auf die eigene Liegenschaft zutrifft. So kannst du auch Referenzen zu ähnlichen Liegenschaften anfordern. Makler unterliegen den Standesregeln, die Grundsätze zu ihrer Berufsausübung enthalten, wenn sie Mitglied beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) sind. Gibt ein bestimmter Makler weder seinen festen Geschäftssitz, seine Webseite oder nur eine Mobilnummer an, sollte der Kontakt vermieden werden. Desweiteren lohnt es sich, mindestens drei Offerten einzuholen und dabei sowohl kleinere als auch grössere Maklerbüros einzubeziehen.

Die Höhe des Honorars

Normalerweise ist bei Erfolg eine Provision zwischen zwei und drei Prozent des effektiven Verkaufspreises üblich. Es kann noch zusätzlich vereinbart werden, dass dem Makler auch ohne Erfolg ein Basishonorar zusteht und dass gewisse Zusatzleistungen erfolgsunabhängig in Rechnung gestellt werden. Ist ein unverhältnismässig hoher Maklerlohn vorausgesetzt, dann kann er laut dem Gesetz von einem Richter herabgesetzt werden. Eine Provision von 3,75 Prozent liegt als Anhaltspunkt laut Bundesgericht im Rahmen.

Sollte man den Wert der Liegenschaft vorher schätzen lassen?

Man muss die eigene Liegenschaft nicht zwingend schätzen lassen, denn auch der Makler nimmt eine Bewertung vor. Allerdings kann ein Liegenschaftsschätzer gute Dienste beim Festsetzen des Verkaufspreises leisten, da er nicht wie der Makler in Versuchung kommt, den Preis übertrieben hoch anzusetzen, um einen Zuschlag für den Maklervertrag zu bekommen. Allerdings liegt hier der Kostenpunkt zwischen 1000 und 15000 Franken.

Nötige Unterlagen für die Offerte des Maklers

Der Makler benötigt zunächst einen Auszug aus dem Grundbuch und einen Katasterplan, zudem auch die Grundrisspläne und eventuell einen Baubeschrieb. Auch die Schätzung der Gebäudeversicherung sollte dabei sein. Bei Stockwerkeigentum benötigt er das Reglement, die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre sowie den Stand des Erneuerungsfonds. 

Folgende Punkte gehören in den Vertrag

Es wird gesetzlich nichts vorgeschrieben, jedoch wird ein schriftlicher Vertrag wärmstens empfohlen. Darin enthalten ist der Verkaufsgegenstand, also die Liegenschaft. Auch der Richtpreis gehört dazu, eventuell auch der Mindestpreis. Dazu kommt der Auftragsinhalt. Geht es nur um den Nachweis eines Kaufinteressenten oder um die gesamte Durchführung des Verkaufs? Auch die Laufzeit und der Zeitpunkt der Kündigung muss enthalten sein, ebenso wie die Höhe und die Voraussetzungen für das Honorar. Weitere Punkte sind die Nebenkosten für Inserate und Verkaufsunterlagen, die Entschädigung sowohl bei Nichtverkauf als auch bei Eigenverkauf und ob für den Makler ein Exklusivrecht eingeführt wird.

Mündliche Vereinbarungen mit dem Makler, zusätzlich zum Vertrag

Mündliche Vereinbarungen sind ebenso verbindlich wie schriftliche. Allerdings existiert bei dieser Form ein Beweisproblem. Daher sollten bei Zusätzen oder Veränderungen im Vertrag diese immer schriftlich festgehalten und vom betroffenen Makler unterschrieben werden. So kann man sich für den Zweifelsfall absichern.

Kann der Maklervertrag auch gekündigt werden?

Bei Maklerverträgen besteht zu jeder Zeit ein Kündigungsrecht. Das ist gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch zwingend und steht immer über anderslautenden vertraglichen Bestimmungen.

Kann eine bestimmte Laufzeit im Vertrag vereinbart werden?

Das ist möglich, denn der Vertrag gilt solange, bis du von deinem jederzeitigen, zwingenden Kündigungsrecht Gebrauch machst. Die oft darin vereinbarte Laufzeit beträgt üblicherweise sechs Monate. Eine kürzere Laufzeit erhöht gleichzeitig den Druck auf den Makler. Einige Maklerverträge sehen es vor, dass die Laufzeit automatisch verlängert wird, sofern der Auftraggeber nichts dagegen einwendet.

Schadensersatz für den Makler bei Kündigung?

Unter besonderen Umständen darf der Makler bei einer Kündigung Schadenersatz verlangen. Das gilt, wenn das jederzeitige Kündigungsrecht zur Unzeit ausgeübt wird, insbesondere wenn es kurzfristig erfolgt. Dann sieht sich der Makler allerdings auch in der Pflicht, Unzeit und Schadenhöhe konkret beweisen zu müssen. Wurde die vertragliche Kündigungsfrist eingehalten, so kann der Makler weder Unzeit, noch eine daraus resultierende Entschädigung geltend machen. Diese Entschädigung oder auch Konventionalstrafe kann auch pauschal im Vertrag festgehalten werden. Sie darf allerdings nicht so hoch sein, dass dadurch das Kündigungsrecht eingeschränkt wird. Pauschalentschädigungen kommen in der Regel nur selten vor.

Der Nachweismakler

Ein Nachweismakler nennt dem Verkäufer ernsthafte Interessenten, die dieser dann in die Vertragsverhandlungen aufnehmen kann. Er hat dann einen Anspruch auf Honorar, sobald der Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Der Vermittlungsmakler

Der Vermittlungsmakler findet ebenfalls Interessenten, auf die er zudem aktiv auf den Kauf einwirkt. Er fördert auch den Abschluss des Vertrags, durch die Teilnahme an Verhandlungen oder indem er bei der Gestaltung an Verträgen mitwirkt. Er hat ebenfalls erst dann Anspruch auf das Honorar, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Der Vermittlungsmakler kommt in der Praxis häufiger vor.

Wenn der Vertrag direkt mit dem vom Makler vorgeschlagenen Käufer abgeschlossen wird

Wenn im Vertrag Nachweismaklerei vereinbart wurde, dann hat der Makler ein Recht, seine Provision dennoch einzufordern. Ebenso hat ein Vermittlungsmakler einen Anspruch auf sein Honorar, wenn er den Käufer fand und zudem den Vertragsabschluss aktiv gefördert hat. Dazu muss im Maklervertrag die Regelung bezüglich des Honoraranspruchs für diesen Fall geprüft werden.

Wenn das Haus nach Beendigung des Maklervertrags eigens verkauft wird

Ob du dann zahlen musst, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Der Zahlungspflicht kann man sich nicht einfach durch Kündigung des Maklervertrags entziehen. Es ist in diesem Fall massgebend, ob der Vertragsabschluss auf die Tätigkeiten des Maklers zurückzuführen ist. Ist dieser aber nicht auf die Arbeit des Maklers zurückzuführen und hat der Makler zu vertreten, dass der Vertrag nicht während der Laufzeit abgewickelt wurde, so ist man ihm kein Honorar schuldig.

Wer beweist, dass das Honorar geschuldet ist?

Der Makler muss beweisen, ob ein Honorar geschuldet ist. Liegt nur eine mündliche Vereinbarung vor, dann ist es für ihn schwieriger, diesen Anspruch zu untermauern.

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