Wohnunskündigung – So geht es richtig!

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Die Wohnung kündigen in wenigen Schritten.

Wenn das Mietverhältnis beendet wird, gibt es einige Dinge die sowohl der Mieter als auch der Vermieter berücksichtigen müssen, um rechtsgültig den Vertrag verlassen zu können. Kommt die Kündigung von der Seite des Vermieters, gibt es einige Möglichkeiten für den Mieter sich dagegen zu wehren.

Häufig erliegen sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Wohnungskündigungen typischen Rechtsirrtümern, weil sie sich nicht an die Vorschriften des Mietrechts halten. Die Konsequenzen sind nicht nur ärgerlich, sie können für beide Parteien durchaus folgenschwer enden. Daher ist es von Bedeutung, bei der Kündigung über den Mietvertrag und das Gesetz bei der Auflösung des Mietverhältnisses den Überblick zu haben. Daher gibt es gewisse Formvorschriften, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren können.

Vorschriften für den Mieter

Will der Mieter die Wohnung kündigen, so hat er einige Richtlinien zu befolgen. Die Wohnungskündigung sollte immer schriftlich an den Vermieter verschickt werden, bestenfalls als eingeschriebener Brief, da dies aus Beweisgründen im Zweifelsfall hilfreich ist. Sie muss zudem von jedem Mieter unterschrieben werden, um rechtsgültig zu sein. Das ist besonders in Wohngemeinschaften oder nicht-ehelichen-Lebensgemeinschaften von Bedeutung ist. Auch bei Ehepaaren muss die Kündigung von beiden Personen unterzeichnet werden, auch wenn nur einer der beiden den Vertrag abgeschlossen hat.

Vorschriften für den Vermieter

Auch der Vermieter kann rechtmäßig die Wohnung kündigen, wenn er alle Richtlinien befolgt. Erfolgt die Kündigung durch den Vermieter, dann ist er verpflichtet das vom jeweiligen Kanton genehmigte Formular zu verwenden, ansonsten ist sie nicht gültig. Aus denselben Gründen wie beim Mieter sollte die Wohnungskündigung schriftlich und per Einschreiben verschickt werden. Betrifft die Kündigung eine Familienwohnung, muss an jeden Ehepartner eine Kündigung mit getrennter Post verschickt werden. Betrifft es eine Wohngemeinschaft, dann müssen alle Betroffenen Mieter namentlich im Formular erwähnt werden, der Vermieter kann aber auch allen einzeln ein Formular zukommen lassen.

Die ordentliche, fristgerechte Wohnungskündigung

Im Mietvertrag sind im Normalfall alle Kündigungsfristen als auch Kündigungstermine vorgegeben und müssen bei einer ordentlichen Wohnungskündigung beachtet werden.

Nach dem Gesetz beträgt die Mindestkündigungsfrist für Wohnungen drei Monate. Das betrifft ebenso Wohngemeinschaften. Die Kündigungsfrist von mindestens zwei Wochen kann nur auf möblierte Zimmer bezogen werden. Kürzere Fristen sind rechtlich nicht gültig, allerdings können längere Fristen vereinbart werden.

Kündigungstermine können im Gegensatz dazu frei vereinbart werden. Falls im Mietvertrag nichts anderes festgelegt wurde, gilt die dreimonatige Kündigungsfrist sowie die ortsüblichen Kündigungstermine. Diese lassen sich bei der Schlichtungsstelle für Mietsachen erfragen.

Der Kündigungserhalt

Die Wohnungskündigung ist nur dann rechtsgültig erfolgt, wenn sie vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter oder dem Mieter eingegangen ist. Das bezieht sich auf das Datum des Kündigungserhalts und nicht auf den Poststempel. Ist die Wohnungskündigung zu spät erfolgt, dann gilt sie automatisch zum nächstmöglichen Kündigungstermin hin.
Daher wird empfohlen die Kündigung immer rechtzeitig und spätestens drei Tage vor Beginn der Kündigungsfrist abzuschicken.

Achtung ist geboten, wenn das Datum der beginnenden Kündigungsfrist auf einen Sonntag oder einen Montag fällt, denn dann muss die Wohnungskündigung spätestens am vorhergegangenen Samstag erfolgen, bei manchen professionellen Vermietern sogar am Freitag. Dazu gehört auch sich zu vergewissern, ob auch zusätzliche Verträge gekündigt wurden, die beispielsweise den Stellplatz betreffen.

Ausserterminliche Wohnungskündigungen

Besonders in Ballungszentren mit einem sehr begrenztem Angebot auf dem Wohnungsmarkt ist es schwer termingerecht eine passende Wohnung zu finden, was kurzfristige Umzüge zur Normalität macht. Da niemand zwei Mieten gleichzeitig für zwei Wohnungen bezahlen möchte, muss schnellstmöglich ein Nachmieter gefunden werden. Wer keinen findet, hat die Miete der bisherigen Wohnung bis zum ordentlichen Mietende zu zahlen.
Deswegen muss der gestellte Nachmieter, der bereit ist den Mietvertrag zu übernehmen zum einen zumutbar und zum anderen zahlungsfähig sein.

In der Regel gilt der Nachmieter dann als zahlungsfähig, wenn die Miete nicht mehr als einen Drittel seines Einkommens ausmacht. Zumutbar ist ein Nachmieter, wenn er dem Vormieter und den anderen Hausbewohnern “ähnelt”, das bedeutet wenn in der Wohnung vorher eine alleinstehende Person gewohnt hat, dann wäre eine Großfamilie als Nachmieter unter diesen Umständen eher ungeeignet.
Der Vermieter bekommt eine Zeit von zwei bis vier Wochen zugesprochen, in denen er den Nachmieter überprüfen kann. Wird der Nachmieter allerdings ohne eine ausreichende Begründung abgelehnt oder der Vertrag wird zu Ungunsten des neuen Mieters verändert, was ihn dazu bewegt doch nicht einzuziehen, dann muss der bisherige Mieter die Miete ab dem Zeitpunkt nicht mehr bezahlen, zu dem das Objekt hätte weitervermietet werden können.

Um gut vorbereitet zu sein, sollten beim Vermieter genügend Anmeldeformulare für möglichst viele Interessenten besorgt werden. Dazu sollte beim veröffentlichten Inserat darauf hingewiesen werden, dass der Nachmieter einen aktuellen Betreibungsregisterauszug mitbringen sollte. Zudem sollte schriftlich festgehalten werden, dass der Nachmieter an dem Mietobjekt interessiert ist und gleichzeitig das Einzugsdatum sowie den Mietzins bestätigt werden. Von den Anmeldungen sollten Sicherheitshalber eigene Kopien angefertigt werden.

Wichtige Kündigungsgründe

Das Mietverhältnis kann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu einem beliebigen Zeitpunkt gekündigt werden, wenn die weitere Vertragserfüllung für den Mieter oder den Vermieter unzumutbar ist, also aus einem “wichtigen Grund”. Das ist in dem Fall von Vorteil, wenn im Vertrag längere Fristen oder seltene Kündigungstermine festgelegt sind. Für derartige “wichtige Gründe” gelten strenge Anforderungen, denn sie dürfen nicht selbstverschuldet entstehen. So erfüllen finanzielle Probleme, der Verlust der Arbeitsstelle oder ein Umzug ins Altersheim nicht die Voraussetzungen. Anerkannt werden in der Regel der Tod des Partners, Invalidität oder eine schwere Wirtschaftskrise.

  • Tod des Mieters
    Mit dem Tod des Mieters endet der Mietvertrag nicht gleichzeitig, sondern geht nach dem Gesetz auf die Erben über. Diese haben dann die Verpflichtung, das Mietverhältnis aufzulösen und den Vertrag zu kündigen. Dabei haben sie allerdings die Möglichkeit den Mietvertrag mit der gesetzlich festgelegten Kündigungsfrist von drei Monaten zum nächsten ortsüblichen Kündigungstermin hin zu beenden, auch wenn im Vertrag festgehalten wurde, dass die Wohnung erst zu einem späteren Zeitpunkt hin gekündigt werden könnte. Dennoch sollte der Mietvertrag eingesehen werden, es kann auch vorkommen, dass die vertraglich festgelegten Kündigungstermine günstiger sind als die ortsüblichen. Die Erben haben auch die Möglichkeit das Mietverhältnis früher zu beenden, indem sie einen geeigneten Nachmieter finden. In dem Fall sollte aber Zeit zum Räumen des Mietobjekts mit eingeplant werden.
  • Zahlungsverzug
    Kommt der Mieter mit der Bezahlung der Miete in Rückstand, so kann der Vermieter eine Frist setzen. Diese liegt bei 30 Tagen, die der Mieter Zeit hat um mit der Bezahlung der Ausstände nachzukommen. In dem Fall ist es dem Vermieter ebenfalls erlaubt eine Drohung auszusprechen. Kommt der Mieter der Zahlungsaufforderung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, hat der Vermieter das Recht ihn nach weiteren 30 Tagen zum Monatsende kündigen.
  • Verletzung der Sorgfaltspflicht
    Dieselbe Frist von 30 Tagen mit einer Kündigung des Mietverhältnisses zum Monatsende steht dem Vermieter zu, wenn der Mieter nach schriftlicher und ausdrücklicher Mahnung die Sorgfaltspflicht oder Rücksichtnahme verletzt. In dem Fall kann der Vermieter sich und den anderen Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zumuten. Allerdings gelten auch für diese besondere Kündigungsform strenge Anforderungen. Denn eine Verletzung der Sorgfaltspflicht erfolgt erst dann wenn der Mieter wiederholt und entgegen erfolgter Abmahnung massiv gegen die Ruhezeiten verstösst. Auch wenn er dauerhaft Gäste oder Untermieter in großer Zahl bei sich aufnimmt, die unzumutbare Umstände hervorrufen, gilt es als Verletzung seiner Sorgfaltspflicht. Dem Vermieter steht eine fristlose Kündigung zu, sobald der Mieter die Wohnung oder das Haus unter Vorsatz schwer beschädigt.

Der Mieterschutz

Nach Erhalt der Kündigung hat der Mieter 30 Tage lang Zeit, sie bei der örtlichen Schlichtungsbehörde für Mietsachen anzufechten, wobei das gesamte Verfahren für alle beteiligten Personen kostenlos ist. Erfolgreich ist eine Anfechtung in Situationen, wenn der Vermieter bestimmte Formvorschriften missachtet oder aus Rache kündigt, weil der Vermieter von ihm die Behebung vom Mängel am Objekt verlangt. Für den Fall, dass die Anfechtung nicht gelingt, sollte in dem Schreiben an die Schlichtungsbehörde noch eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Es kann in Sonderfällen bis zu vier Jahre erstreckt werden, in Ballungszentren liegen die Chancen so, dass erstmal eine Erstreckung von einem halben bis zu einem Jahr genehmigt werden. Die Dauer der Erstreckung ergibt sich aus den Interessen des Mieters und des Vermieters die von der Schlichtungsbehörde gegeneinander abgewogen werden.

Die endgültige Ausweisung

Der Vermieter kann eine gerichtliche Ausweisung verlangen, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht aus dem Mietobjekt auszieht. In so einem Fall wird der Mieter in Zukunft Schwierigkeiten haben, wieder eine neue Wohnung zu finden. Ausserdem muss er für die gesamten Kosten der Ausweisung aufkommen und Schadensersatz an den Vermieter zahlen. Ist der Mieter zahlungsunfähig, hat der Vermieter die Kosten für die Ausweisung zu bevorschussen. Häufig führt es durch betreibungsrechtliche Schritte zu einem Verlustschein und bleibenden Kosten für den Vermieter, wenn der Mieter kein Geld zur Verfügung hat.